北京房地产市场将发生深刻变化和重大调整，全看政策或者货币？

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责任编辑 | X博士

9月26日，北京市市政府公布《北京市新增产业的禁止和限制目录》（2018年版），其中对房地产有诸多新规定。这些规定，也意味着北京房地产市场及其利益格局将发生深刻变化和重大调整。

涉及到房地产的内容主要有：

1、东城区、西城区：禁止新建房地产开发经营中的住宅类项目（棚户区改造、危房及老旧小区改造、文物保护区改造除外）；禁止新建酒店、写字楼等大型公建项目；

2、朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区、东、西、北五环路和南四环路以内，禁止新建酒店、写字楼等大型公建项目；

3、全市范围内禁止新建：房地产开发经营中容积率小于1.0（含）的住宅项目（文物保护区、平房区按院落进行建设的项目除外，但禁止建设独户独栋类房地产项目）；

4、全市范围内禁止新设立：房地产租赁经营中的集中办公区（《北京市促进中小企业发展条例》规定的经中小企业工作主管部门认定的集中办公区除外）；

5、不再扩大高等教育办学规模、不再新设中等职业学校；禁止某些类别的“京外中央企业总部”新迁入。

6、控制商业规模，具体如下：

目录的出台，意味着北京城市发展格局的深刻变化，房地产市场结构、区位及其利益格局也将发生重大调整，主要有以下几个方面：

1.对城区内原有商办物业重大利好，尤其利好写字楼、酒店等性质的不动产。

根据目录，在东、北、西五环和南四环以内，“禁止新建酒店、写字楼等大型公建项目”，意味着这一区域内酒店、写字楼的供应量，将从过剩慢慢转向稀缺，价值将得到提升。

2.对原有低容积率住宅，特别是原有独户、独栋住宅是利好。

《目录》禁止新建容积率小于1.0(含)的住宅项目，并明确禁止建设独户独栋类房地产项目，超低密度住宅，特别是独户、独栋住宅将变得稀缺，对于原有这类房屋构成较大利好。

3.东西城不再新增商品住宅用地，存量新房项目成绝版，二环内将成为真正的“中央政务区”，二手房价如何变动有待观察。

目录规定，在东城区、西城区（基本上二环以内）“禁止新建房地产开发经营中的住宅类项目（棚户区改造、危房及老旧小区改造、文物保护区改造除外）”。意味着今后不再供应住宅用地，二环内将成为中央政务区。

目前东、西城区新房源项目有：紫阙•天禄、长安太和、永定府；中信国安府、天安国汇、西单上国阙等，今后将不再供应住宅用地。

这6个有新房源的项目中，只有永定府为2017年新拿地的限竞房项目，规定最高限价9.35万元/平方米。

此外，今年3月的“北京市建设项目规划使用性质正面负面清单”还提出——“限制四环路以内的各类用地调整为住宅商品房”。所以，事实上四环内未来能新增的“商品住宅”也是非常有限的。

 一方面四环内特别是二环内住宅将越来越稀缺，这个区域房价有上涨动力；但另一方面看，这个区域缺乏新盘拉动，加上写字楼、酒店、商场向四环外转移，二环内又面临着产业空心化的趋势，房价如何变动取决于二者的博弈，还需要关注。

坦白来讲，老百姓投资的渠道很少，P2P不太靠谱，私募基金的门槛太高，稳健一点的就只有买银行理财产品，或者投资房产。激进一点就炒股，但是最近一两年的股市行情并不太好。

未来的房价走向并不明朗，看涨看跌的都有。但众多专家以及地产大佬任志强一致认为，未来房价涨跌受货币政策的影响极大。

M2广义货币对房地产的影响

M2是什么？M2=现金+活期存款+定期存款。简单点来理解，就是整个货币供应量。

2015年底，当时的M2广义货币是剪刀差，持续增长的，也就是央行在开动印钞机放钱，当时又刚经历股市下跌，放出的钱只有往一个地方去，那就是房地产，除了房地产没有哪个市场可以容得下这么多钱。

15年之前货币总量大概在80万亿左右，而在2017年这一数字变成了174万亿。这些钱就直接催生了中国房价直接翻倍，比股市拉涨停的速度还快。

也就是说，央行发的钱多，市面上流通的货币就越多，那么房价自然就得上涨。

道理很简单，倘若假设市场上商品和货币是一一对应的关系，钞票变多，则更多钞票竞逐相同商品。原来一块钱的商品，由于钞票总量翻一倍，则需要两块钱才能买到。生产商品总是很难的，而钞票超发却非常容易。

这对老百姓来说是个糟糕的事情，因为你发的钱是没成本的，老百姓的钱是用汗水赚来的钱。他们印钱倒是简单，但最终承受后果永远都是老百姓，房价在涨，手里的钱在贬值，买房永远是个遥不可及的梦想！

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